Wat wij leerden van 6 jaar tijdelijke woningen verhuren

Het realiseren van flexibele woningen is op dit moment nog niet rendabel; het kost meer dan het oplevert. Kant-en-klare flexwoningen gaan gemakkelijk 30 jaar mee, maar mogen slechts 10-15 jaar op dezelfde plek blijven staan. Daarna moeten we op zoek naar een andere locatie, met alle kosten van dien. Dat de vergunningstermijn binnenkort van 10 naar 15 jaar gaat, scheelt. Het geeft ons extra tijd om de investering terug te verdienen. Wat ook helpt, is dat we voor het verhuren van deze woningen vrijstelling krijgen voor de verhuurdersheffing die het Rijk ons oplegt. Ondanks de hoge kosten gaan wij voorlopig door met het plaatsen van flexibele woningen, want we vinden het belangrijk om de wachtlijsten terug te dringen.

Het aanvankelijke doel van de tijdelijke woningen was om spoedzoekers snel een eigen plek te kunnen bieden. We gaven hen vervolgens 2 jaar de tijd om door te stromen naar een permanente woning, zodat wij weer nieuwe spoedzoekers konden helpen. Maar die periode bleek te kort. Twee jaar is niet realistisch in deze markt, die deadline zorgde voor veel stress bij de huurders. Bovendien creëerden we zo ook voor onszelf een probleem: we wilden mensen na 2 jaar niet zomaar op straat zetten. Het korte huurcontract verhinderde bovendien dat bewoners zich echt thuis gingen voelen – ze moesten immers toch snel weer verhuizen. Het gevolg daarvan was dat ze weinig investeerden in hun omgeving. Zayaz ziet graag dat er verbinding tussen huurders ontstaat, want dat vergroot het woonplezier. Daarom besloten we dat tijdelijke huurders voortaan net zo lang mogen blijven wonen als de woningen op die plek mogen blijven staan. Dat geeft rust, al maken de meeste mensen die termijn uiteindelijk toch niet vol; meestal stromen ze uit zichzelf door naar een permanente woning met wat meer ruimte. Bijkomend voordeel van de langere huurcontracten is dat we nu minder energie hoeven te steken in mutatieonderhoud, want elke verhuizing kost tijd en geld.

Een tijdelijke woning is meestal kleiner dan een permanente woning, en ook buiten zitten bewoners vaak dichter op elkaar. Dat heeft gevolgen voor de manier waarop zij samenleven. Door huurders hier vooraf goed over te informeren, weten zij beter waarvoor ze kiezen als ze een tijdelijke woning accepteren. Het scheelt op voorhand veel ergernis, als huurders begrijpen dat de stereo hier niet op 10 kan, en dat het terrein snel verloedert als iedereen zijn volle vuilniszak bij de deur laat staan. Om de betrokkenheid van huurders bij het creëren van een fijne buurt te stimuleren, gaven we hen bij De Vliert een tuinkast cadeau, die huurders zelf met hun buren in elkaar hebben gezet. Bewoners van de Aartshertogenlaan vroegen we in een enquête naar hun ideeën voor een betere buurt.

Om het samenleven op voorhand meer kans van slagen te geven, wijst Zayaz tijdelijke woningen steeds gerichter toe. Zo werden de 20 eengezinswoningen aan de Aartshertogenlaan allemaal toegewezen aan ouders met kinderen. Zij hebben dezelfde woonbehoefte en zitten in dezelfde levensfase. Dat voorkomt irritaties en schept een band; hierdoor is echt een fijn buurtje ontstaan. Waar we deze manier van wonen aanvankelijk vooral zagen als een snelle noodoplossing – beter een tijdelijk dak dan géén dak – stellen we hier nu dezelfde eisen aan het wooncomfort. We willen flexibel wonen steeds naar een hoger plan tillen, waarbij kwaliteit net zo belangrijk is als kwantiteit.

Onder het motto 'Huurders bouwen zelf!' gaven we 6 huurders op Minitopia meer keuze in de manier waarop ze wilden wonen. Zij kregen ieder een bouwbudget van € 30.000 (exclusief btw) en twee keuzes: óf alles zelf doen – van ontwerp tot bouw – óf een casco woning zelf afwerken. Drie huurders kozen voor dat eerste, drie voor het tweede. In beide gevallen kwam er geen aannemer aan te pas; daardoor konden we de huurprijs op € 500 per maand houden. Zelf bouwen gaf de huurders veel vrijheid, maar bleek ook enorm intensief. De afbouwers waren in drie maanden klaar en bleven binnen het bouwbudget, voor de zelfbouwers bleek dat vaak niet haalbaar. Maar in alle gevallen genieten de bewoners enorm van hun woning en voelen zij zich er extra verantwoordelijk voor. Het inspireerde Zayaz om ook andere huurders steeds meer keuzemogelijkheden te geven, waardoor zij kunnen wonen op een manier die nog beter bij hen past.

Na 6 jaar pionieren zijn wij ervan overtuigd dat de inzet van flexwoningen voor ons een blijvertje is. Het is een volwaardige manier van wonen, die ons bovendien in staat stelt sneller in te spelen op veranderingen in de markt – zowel in aantallen, als in de typen en grootte van woningen. Als er behoefte is aan woningen voor alleenstaanden, zetten we 1- of 2 kamerappartementen neer. Zijn het juist grote gezinnen (bijvoorbeeld van statushouders) die woonruimte zoeken, dan kunnen we de aparte modules eenvoudig aan elkaar koppelen om meer ruimte te creëren. Bottle neck voor deze manier van wonen blijkt op dit moment het vinden van locaties, daardoor kunnen we minder (snel) tijdelijke woningen aanbieden dan we zouden willen. Daarom blijven we ook zoeken naar andere manieren om de woningvoorraad uit te breiden, bijvoorbeeld door woningsplitsing en co-housing. De huidige woningmarkt schreeuwt om vernieuwing; in het belang van al die woningzoekenden pakt Zayaz deze handschoen graag op.